건폐율과 용적율 차이점 알아보기

건폐율과 용적율 차이점 알아보기

 

 

 

오늘은 건축용어로서 의미가 혼동되는 단어에 대해서 정리해보고자 합니다.

 

건물을 지을때 설계를 하다가 보면 땅의 지분에 대해서 이야기를 많이들 합니다.

 

건폐율이 얼마이고? 용적률이 얼마이다!

 

몇 퍼센트라는 말만 들으면 굉장히 많이 지을수 있을꺼 같은데 막상 설계된 것을 보면

 

땅이 이렇게 넓은데 이거밖에 지을수 없나? 라는 느낌을 가질 수 있습니다.

 

그래서 건폐율과 용적률의 의미에 대해서 한번 정리해 보는 시간을 가져 보겠습니다.

 

 

 

 

 

건폐율 이란?

 

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다.

 

건폐율을 규제하는 목적은 대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여 일조,

 

채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것입니다.

 

아울러 화재 기타의 재해 발생시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는데 목적

 

이 있습니다.

 

 

 

건폐율 = 건축면적 / 대지면적 × 100

 

 

 

건폐율을 구하는 공식의 위와 같습니다.

 

아래 사례를 토대로 건폐율에 대해서 한번 알아 보겠습니다.

 

 

 

위 자료는 네이버 부동산 사이트에서 단지정보에서 가져온 것입니다.

 

서울 송파구 잠실동에 있는 잠실 리센츠 아파트의 단지정보입니다.

 

용적률 275%, 건폐율 15%로 표시되어 있습니다.

 

 

건폐율를 구하기 위해서는 대지면적과 건축면적이 있어야 하겠죠?

 

그럼 대지면적과 건축면적을 알아 보겠습니다.

 

 

 

 

위 자료를 잠실 리센츠 아파트의 건축물 대장입니다.

 

대지면적이 219,217.9 ㎡ (66,429평) 이군요. 넓은 면적을 알 수 있습니다.

 

건축면적은 33,257.95 ㎡ (10,078평) 입니다. 실제 건축해서 지은 바닥면적에 해당합니다.

 

 

 

건폐율 구하는 공식은 건축면적 / 대지면적 × 100 이였죠?

 

 

 

위 자료를 토대로 계산을 해보면

 

 

건축면적(33,257.95) / 대지면적(219,217.9) × 100 = 15.17% (약 15%)

 

 

건폐율이 약 15% 정도 나오는 것을 확인할 수 있습니다.

 

대지 전체 면적의 15%가 건축물로 이루어져 있다고 보시면 될듯 한데요.

 

실제로 잠실 리센츠를 가보면 단지내 넓고 쾌적함을 느낄수 있습니다.

 

 

 

 

 다음은 이 건폐율이 법이 허락하는 한도내에서 초과하지 않았는지 확인해 보고자 합니다.

 

 

 

위 자료는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(시행령 제84조)」에 대한 건폐율입니다.

 

위 자료를 보면 주거지역은 준주거지역을 제외하고는 50~60% 이하로 건축하도록 법으로

명시하고 있음을 알 수 있습니다.

 

 

 

카카오 맵에서 지적편집도를 눌러 확인해 보니 잠실 리센츠는 주거지역에 해당되는군요.

 

잠실 리센츠의 건폐율이 15% 였으니 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(시행력84제)에 해당하는

50~60% 이하로 건축되어야 법령 조건에도 만족하는 것을 알수있습니다.

 

  

 

 

용적률 이란?

용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말합니다. 

여기서 건축물의 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다. 

용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 × 100

사례를 통해 용적률에 대해서 알아보겠습니다. 

위 그림을 보면 대지면적 100㎡에 2층 건축물과 4층 건축물의 예를 들어보았습니다. 

2층 건축물은 1층 바닥면적 50㎡ + 2층 바닥 면적 50㎡ 를 합한 

연면적 100㎡를 가지는 것을 알 수 있습니다. 

4층 건축물은 1층~4층까지 바닥 면적를 합한 연면적 200㎡를 가지는 것을 알 수 있습니다. 

그럼 자료를 바탕으로 용적률을 구해보겠습니다. 

용적률 계산식 다시 한번 적어볼까요?

용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 × 100 이죠.

위 계산식을 바탕으로 하면 

2층 건축물 용적률 100%인 건축물이 되고, 4층 건축물의 용적률은 200%인 건축물이 됩니다. 

그럼 실제 건물에 한번 적용해 보겠습니다. 

위 자료는 네이버 부동산 사이트에서 단지정보에서 가져온 것입니다.

 

서울 마포구 아현동에 있는 마포래미안푸르지오 아파트의 단지정보입니다.

 

용적률 259%, 건폐율 20%로 표시되어 있습니다.

용적률을 구하기 위해서는 대지면적과 연면적이 있어야 하겠죠?

 

그럼 대지면적과 연면적을 알아 보겠습니다.

위 자료를 마포 래미안 푸르지오의 건축물 대장입니다.

대지면적이 146,498.5㎡(44,393평)이고, 연면적 380,606.0073㎡(115,335평)임을 알 수 있습니다. 

이제 용적률을 한번 구해보겠습니다.

연면적(380,606.0073) / 대지면적(146,498.5) × 100 = 259.8% (약 259%)

약 259%의 용적률을 가지고 있는 마포 래미안 푸르지오를 알 수 있습니다.

용적률이 클수록 대지면적에 비해서 건축물 연면적의 비율이 높다는 것입니다. 

용적률이 크다는 것은 그만큼 건물을 높게 지었다. 즉, 건물의 층수가 많다는 것을 의미합니다.

 

마포 래미안 푸르지오의 경우 기존 마포구 아현3구역 주택 재개발로 이루어진 건축물 입니다. 

마래푸로 많이들 알고 계시죠. 

용적률은 토지의 가격에 직접적인 영향을 미치므로 용적률이 높은 토지가 용적률이 낮은 토지에

비해 가격이 높습니다. 

재개발 측면에서는 용적률이 낮은 것이 좋겠죠?? ㅎㅎ

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(시행력 제 85조)를 한번 살펴 보겠습니다. 

마포 래미안 푸르지오는 제 2종 일반 주거지역으로 지적편집도에서 확인할 수 있었습니다. 

시행력 제 85조에 의하면 제 2종 일반 주거지역은 250% 이하로 알 수 있습니다. 

마래푸는 259%인데 250% 이하이면 높은거 같은데.....

아현3구역 용적률 20%P 높여

아현뉴타운 '재정비촉진지구'지정

마래푸는 아현3구역으로 재개발지역인데 재정비촉진지구로 지정되어 도시재정비촉진을 위한 특별법

에 의해 정비사업의 용적률이 20% 상향 조정되었습니다. 

예를 들고보니 조금 애매한것을 가지고 왔네요 ㅠ

요약하기

건폐율 = 건축면적 / 대지면적 × 100 

용적률 = 건물의 연면적 / 대지면적 × 100